、某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积为297000 m2。已知楼面地价280元/ m2，建造成本为964元/ m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/ m2，可销售面积比例为95%；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，试对该项目进行投资估算。

解： （1）求项目总开发价值 ①项目总销售收入：297000×95%×3040=85773.6（万元） ②销售税费： 85773.6×5.48%=4700.393（万元） ③项目总开发价值：85773.6－4700.393=81073.207（万元） （2）求项目总开发成本 ①土地成本：297000×280=8316（万元） ②建筑成本：297000×964=28630.8（万元） ③专业人员费用：28630.8×8%=2290.464（万元） ④管理费用：（8316＋28630.8＋2290.464）×6%=2354.236（万元） ⑤销售费用：85773.6×3.5%=3002.076（万元） ⑥财务费用： A、土地费用利息 8316×[（1+15%）3-1] =4331.597（万元） B、建筑费用、专业人员费用、管理费利息 （28630.8＋2290.464＋2354.236）×[（1+15%）2.5/2＋0.5-1] =9220.3（万元） ⑦项目开发总成本： 8316＋28630.8＋2290.464＋2354.236＋3002.076＋4331.597＋9220.3 =58145.473（万元） 成本利润率=（81073.207－58145.473）÷58145.473=39%